新加坡房产的复苏和机会

随着疫情的逐渐受控，许多行业纷纷重启，新加坡经济形式也逐步好转。美联储量化宽松政策带来的大量资本正在流向全球金融系统和房地产市场，由于银行借贷成本的大幅降低，现金充裕的投资者一直在寻找合适的房产投资机会。那么新加坡的房产复苏情况现在又如何呢？今天就让笔者带大家一起来了解。

组屋市场 (HDB)

转售组屋

2020年，尽管疫情肆虐，新加坡转售组屋市场的表现却十分亮眼，组屋的供应量也持续增加。转售组屋房产的价格在2020年第三季度依然实现了1.5%的季度环比上涨，而上一季度仅小幅上涨了 0.3%。与去年同期相比，更多的组屋以更高的价格转手出售。在过去五个季度以来，每季整体组屋转售价涨幅介于0.3%至3.1%之间(如下图所示)。

在2020年防疫阻断期结束后，众多买家争先恐后地回到了组屋市场。去年全年组屋转售达24,748个单位，比前年的23,714个增加了4.4%。2021年人们对转售组屋的需求仍然强劲。截止到今年6月份，组屋转售已达14,644个单位，售价也连续12个月上升。分析师预计转售价还会继续上扬，今年的转售交易量也会多过去年。

组屋转售市场的复苏可归功于政府在过去两年内为新加坡公民加强住宅可负担性，同时提升旧组屋的吸引力而进行的一系列改革措施。由于近期预购组屋(BTO)新启动项目的工期很长，部分需求也已经转移到了转售市场。

与2020年第二季度(3426套)相比，2021年第二季度(7063套)的转售交易增长了106.2%，而组屋转售的价格也回升到了2012年第三季度的高点(如下图所示)。

在过去一年中，新加坡各个区域的组屋转售价格都出现了不同程度的上涨，目前各区域的房价如下图所示。

租赁组屋

受到就业环境不利和旅行限制的影响，2021年的租房需求可能会放缓，尤其是有更多的组屋进入最低入住期(MOP)并获得出租资格后，市场上很可能产生供过于求的现象。

尽管如此，位于工业区附近的组屋仍然特别抢手。许多雇主寻找合适的住宅来作为安置员工的宿舍。此外，部分外籍人士因为住宿预算减少，从私人住宅降级到组屋。以单身人士为主的外籍人士群体更愿意租下较新的组屋，城市边缘地段的组屋也更受青睐。

在过去的12个月，新加坡各个区域的组屋的租金也都持续的上涨(如下图所示)。

私宅市场 (Private Property)

转售私宅

随着疫情的缓和，转售私宅重新引起了投资人士的兴趣。自政府从2018年开始执行新的降温措施以来，转售私宅的需求和价格一直处于比较低迷的状态。因此，最近转售市场上购买活动增加的势头燃起了业主的积极情绪。

2020年，受疫情阻断影响，转售私宅第二季度仅成交933套；到了第三季度成交量激增到3,467套，其增幅高达271.6%，转售私宅市场上取得了幅度较大的季度环比增长。

2021年，第二季度转售私宅量高达5230套。其中今年4月份转售量环比增长7.9％，逼近2000个单位大关，创过去11年来新高，同时转售价格也连续九个月上涨。

私宅转售市场上的豪华型住宅和大型转售住宅很受投资者的青睐。大众市场和城市边缘地区的廉价私人住宅也非常抢手。私宅的转售价格已经超过疫情前，创下历史新高(如下图所示)。

租赁私宅

与其他房地产市场相比，私人租赁房产市场是在此次疫情中受到了“最严重损害”的市场之一。如下图所示，从2020年6月开始，私宅的租赁价格增长暂时陷入停滞。直到2020年12月，私宅租赁的价格才有较为明显的回升。但从今年4月份又开始陷入不温不火的状态。

由于政府正在实施严格的边境管制和旅行限制政策，外籍人士的数量减少了。此外，政府为当地雇员提供了大力支持，因此与外籍人士相比，本地居民被裁员的可能性较低。近几个月来，外籍人士的失业率一直上升。在就业形势越发严峻的情况下，新增加的外籍职工人数已大幅减少。预计私宅市场租金状况在接下来的6个月很难有明显的改善。这也取决于疫情的受控程度和新加坡疫情后整体经济复苏的情况。

趁机降低借贷成本

自新冠疫情爆发以来，美联储连续降息，使得目前贷款利率处在历史低位。但随着疫情逐渐受控，美元放水产生的通胀影响日趋严重 (详情可以参考阅读：通胀来袭，“危”中有“机”)。7月13日美国国家统计局公布的最新数据显示，美国6月CPI(消费者物价指数)同比增长5.4%，预期增长4.9%，前值增长5.0%。美国6月核心CPI同比增长4.5%，预期增长4.0%，前值3.8%，创30年新高(如下图所示)。

尽管美联储在6月16日的会议中决定维持基准利率不变，但加息的日期和次数也已经提上了日程。建议大家应该趁早考虑将房屋贷款(住宅，商铺等)或商业贷款进行再融资(Refinancing)，并尽可能的延长当前低利率(固定利率)的锁定期，降低借贷成本。

新加坡金管局(MAS)对房屋市场有着严格的监管，并会适时调整政策。局长孟文能在6月30日金管局年报发布会上指出，尽管疫情严重打击了新加坡经济，但房地产市场表现极为坚韧，2021年第一季度房价上涨3.3%。对此，金管局、市区重建局和国家发展部会密切留意房地产价格和公民收入之间的差距。政府会继续观察市场走势才能决定是否要收紧管制措施，防止房产泡沫的出现，确保本地房地产市场的健康发展。新加坡“居者有其屋”的政策必定会被坚定的执行下去。

风险提示：以上内容为作者本人的观点和经验分享，不作为投资建议。投资有风险，入市需谨慎。